生前贈与で不動産を取得する税金は？贈与税と相続税の違いと考え方を解説

不動産の生前贈与と相続の基本を整理

まず、生前贈与とは、贈与者が生きているうちに財産を無償で渡すことをいい、相続とは、本人の死亡により財産を包括的に引き継ぐことをいいます。
不動産を対象とする場合、名義変更や評価額の算定が必要となる点が、現金のやり取りとは大きく異なる特徴です。
また、不動産は価格変動や維持管理費も伴うため、いつ、どのような形で承継するかによって、税負担や資金計画が変わってきます。
このため、生前贈与と相続の制度を切り分けて理解しておくことが重要です。

次に、税金の面では、生前贈与には贈与税、相続には相続税が関わります。
贈与税は、一定額を超えて財産をもらった人に対して課される税金で、暦年課税における基礎控除額は年間110万円とされています。
一方、相続税は、死亡により取得した財産の合計額から基礎控除額などを差し引いた残りに対して課税される仕組みです。
また、贈与税は相続税の補完的な役割を持つ税金とされており、生前贈与を通じて多額の財産を移転することで相続税負担を過度に軽くしないよう設計されています。

不動産を相続や生前贈与で取得する予定の方にとっては、これらの税の仕組みを全体像としてつかんでおくことが大切です。
具体的には、不動産の評価額がどの程度になるのか、相続税と贈与税のどちらを前提に考えるべきか、さらに取得後の資金負担も含めて整理する必要があります。
また、相続税の計算では、相続や遺贈により取得した財産だけでなく、一定の場合には生前贈与分も含めた課税価格の合計額が基礎控除額を超えるかどうかが申告要否の判断材料となります。
そのため、不動産の取得時期や方法を検討する段階から、贈与税と相続税の両方を見据えた検討が必要になります。

生前贈与で不動産を取得したときの税金

不動産を生前贈与で取得した場合、まず贈与税の課税方式として「暦年課税」と「相続時精算課税」のどちらを選ぶかが重要になります。
暦年課税は、毎年の贈与額から基礎控除額の110万円を差し引いた残額に対して累進税率で贈与税が課される仕組みです。
一方で相続時精算課税は、贈与時に原則一律20％の税率で課税し、相続の際にその贈与財産の価額を相続財産に合算して最終的な相続税額を精算する制度です。
不動産の生前贈与では、評価額が高額になりやすいため、どの課税方式を選択するかで将来の税負担が大きく変わる点を踏まえて検討する必要があります。

不動産を贈与により取得する場合は、贈与税だけでなく、登記名義を変更する際の登録免許税や、取得に伴って課される不動産取得税も確認しておく必要があります。
登録免許税は、所有権移転登記の原因が贈与である場合、不動産の固定資産税評価額に税率を乗じて算定されます。
不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得したときに都道府県が課税するもので、やはり固定資産税評価額を基礎として計算されます。
このように、生前贈与では複数の税金が関係するため、贈与前に全体としてどの程度の負担になるのかを把握しておくことが大切です。

贈与税には、暦年課税における年間110万円の基礎控除のほか、相続時精算課税の基礎控除や、住宅取得等資金の非課税措置など、一定の要件を満たすことで利用できる非課税制度や特例があります。
特に、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受ける場合の非課税枠は、不動産取得にかかる贈与税負担を大きく抑える可能性があります。
一方で、相続時精算課税を選択すると、その贈与者からの将来の贈与について暦年課税の基礎控除が使えなくなるなど、長期的な影響も生じます。
そのため、生前贈与で不動産を取得する際には、利用できる控除や特例の内容と条件を整理したうえで、自身の将来の相続やライフプランと整合するかどうかを慎重に検討することが重要です。

相続で不動産を取得したときの税金と生前贈与との違い

相続で取得した不動産は、相続税の課税対象となる財産の一部として評価されます。
相続税では被相続人から引き継ぐ土地や建物の価額を合計し、債務や葬式費用などを差し引いたうえで課税価格を計算します。
このとき不動産の価額は、国税庁の財産評価基本通達に基づき、路線価や評価倍率表などを用いて算定することが原則とされています。
また、こうした評価は毎年公表される財産評価基準書に沿って行われるため、その年度の基準に従って計算する点も重要です。

次に、相続開始前の生前贈与が相続税にどのように影響するかを整理しておきます。
原則として、被相続人から相続開始前に暦年課税による贈与を受けていた場合、そのうち相続開始前の一定期間内（従来は3年以内）の贈与財産の価額が、相続税の課税価格に加算されます。
さらに、相続時精算課税制度を選択していた贈与財産については、贈与時点で特別控除後の贈与税を納めたうえで、相続時に他の相続財産と合算して相続税額を再計算し、既に納付した贈与税額が相続税から控除される仕組みです。
このように、生前贈与であっても一定のものは相続税の計算に組み込まれるため、贈与と相続を切り離して考えないことが大切です。

相続で不動産を取得した場合の税金の流れは、生前贈与とは順序と負担の考え方が異なります。
まず、被相続人が亡くなった時点の不動産を含む遺産の総額から基礎控除額などを差し引き、相続税の総額を計算します。
そのうえで各相続人が取得した不動産やその他の財産の割合に応じて、相続税額を按分して負担する形になります。
一方、生前贈与では、不動産を受け取るたびに贈与税や不動産取得税などを個別に検討する必要があり、課税時期も贈与の都度となる点が相続と大きく異なります。

相続・生前贈与で不動産を取得する際の注意点

まず、不動産の生前贈与や相続では、贈与契約の内容と名義変更の手続、そして評価方法を整理しておくことが大切です。
贈与税の課税関係は、贈与があった事実や契約の成立時期など、実態に基づいて判断されます。
また、不動産の評価は、相続税や贈与税では路線価や固定資産税評価額などの基準に従って行われるため、時価と異なることがあります。
この評価額の捉え方を誤ると、税額の見込みが大きくずれるおそれがあります。

次に、将来の相続税負担を見据えた生前贈与の活用においては、相続開始前の贈与が相続税に加算される仕組みに注意が必要です。
暦年課税による贈与については、一定期間内の贈与財産が相続税の課税価格に加算されるルールが設けられています。
また、近年は相続税と贈与税の一体的な見直しが進められており、相続税の補完として贈与税が位置付けられていることも踏まえた検討が求められます。
このため、単年度の贈与税額だけでなく、生涯を通じた資産移転と相続税負担のバランスを考えて計画することが重要です。

さらに、不動産を相続や生前贈与で取得する前には、税金の種類や申告要否、評価の確認方法などについて、専門家へ相談しておくと安心です。
相続税や贈与税だけでなく、取得後の固定資産税、将来売却する場合の譲渡所得税なども含めて、長期的な税負担を把握することが望ましいです。
また、相続税や贈与税には各種の非課税枠や特例が設けられており、適用要件を満たすかどうかの判断には、最新の法令や通達の確認が欠かせません。
こうした点を事前に整理しておくことで、想定外の税負担や申告漏れのリスクを抑えやすくなります。

まとめ

不動産の生前贈与と相続は、どちらも大きな財産を次世代へ引き継ぐ重要な手続きです。
しかし、贈与税や相続税の仕組み、評価方法や各種特例の有無によって、最終的な税負担や手取り額は大きく変わります。
安易に名義変更をすると、想定外の税金や将来の相続トラブルにつながるおそれもあります。
当社では、生前贈与と相続の違いを踏まえたうえで、お客様ごとの家族構成や資産状況に合わせた不動産の承継方法をご提案しています。
不動産の贈与や相続でお悩みの方は、税金や手続きの疑問も含めて、ぜひ一度お気軽にご相談ください。